نظرة عامة على وحدة العقارات

الشركة العقارية أمامها مشكلة لا تواجه الشركات التجارية العادية: مخزونها شجرة. أنت لا تشتري "عشر وحدات" كما تشتري عشرة أجهزة — أنت تشتري قطعة داخل بلوك داخل مربع داخل مشروع، ثم تبني عليها برجًا، ثم تقسّم البرج إلى طوابق والطوابق إلى شقق، ثم تبيع كل شقة أو تؤجّرها على حدة بخطة سداد تمتدّ سنوات. وفي الوقت نفسه فإن تكلفة المصعد وتنسيق الموقع ومكتب الإدارة صُرفت مرة واحدة على المبنى كله، ويبقى على أحدهم أن يجيب: "كم كلّفتنا الشقة رقم 12؟"

وحدة العقارات موجودة لهذا الشكل من العمل تحديدًا. وهذه الصفحة هي الخريطة: ممّ تتكوّن الوحدة، وأي رخصة تُشغّل أي جزء، وكيف تنتقل شقة واحدة من قطعة أرض خالية إلى عقد محصّل بالكامل.

وسنتابع في الصفحة كلها مثالًا واحدًا:

مجمع النخيل مشروع متعدد الاستخدامات. بداخله المربع أ، وفيه البلوك 3، وعلى البلوك 3 يقوم المبنى ب. وفي الطابق 3 من هذا المبنى تقع الشقة 12 بمساحة 150 م²، ويشتريها عميل بمبلغ 900,000 — دفعة مقدمة 20% والباقي 720,000 على 10 أقساط قيمة كل منها 72,000.

كلمة "عقار" تشمل كل المستويات، لا الشقة وحدها

أنفع ما تفهمه مبكرًا أن للوحدة فكرة واحدة مشتركة عن العقار، وكل المستويات الثمانية عقارات بالمعنى نفسه. المشروع عقار تمامًا كما أن الشقة عقار.

مشروع        مجمع النخيل
 └─ مربع        المربع أ
     └─ بلوك       البلوك 3
         ├─ قطعة أرض   (قطع الأرض على البلوك، حين يكون المبيع أرضًا)
         └─ مبنى        المبنى ب
             └─ طابق       الطابق 3
                 └─ وحدة       الشقة 12

وإلى جانب الوحدة يوجد نوع عقار أخير هو الوحدة المجمعة، وهي تضمّ عدة وحدات معًا لتُباع أو تُؤجَّر كصفقة واحدة.

ولأن هذه كلها عقارات فإنها تتشارك التجهيزات نفسها: مالك ومشترٍ، وسعر، ومساحات، ومؤشرات حالة، ومرفقات — والأهم أن لكل عقار ذمّة محاسبية خاصة به، فيمكن قراءة الأستاذ لكل عقار على حدة. ولهذا أيضًا تقبل مستندات الوحدة عقارًا من أي مستوى تقريبًا: يمكنك تسجيل سند تكلفة على المبنى ب، وبيع البلوك 3 كصفقة واحدة، وتأجير الشقة 12 وحدها.

ونتيجتان يحسن معرفتهما قبل مقابلتهما عمليًا:

• الشجرة مخزّنة كمجموعة مراجع، لا كرابط أب واحد. الشقة 12 تحمل مشروعها وبلوكها ومبناها وطابقها في آنٍ معًا. وحين تختار الطابق يملأ النظام المستويات الأعلى تلقائيًا، وينسخ العنوان والمحددات نزولًا.
• البيع والحجز ينزلان إلى الأسفل ويرتفعان إلى الأعلى. بِع البلوك 3 فتصبح كل قطع الأرض والمباني والطوابق والوحدات تحته غير متاحة، ويُعلَّم المربع أ في الوقت نفسه بأنه مباع جزئيًا. ولا يوجد حقل حالة واحد على العقار — الإتاحة مجموعة مؤشرات (مباع، محجوز، مؤجّر، محجوز للإيجار، متنازل عنه، مباع جزئيًا، مؤجّر جزئيًا) إضافة إلى قائمة حالة واحدة للأراضي والبلوكات.

تفاصيل هذا النموذج، وكل زرّ إنشاء يبني الشجرة، في كيف يُمثَّل العقار في النظام.

الرخص الأربع

تُشحن الوحدة برخصة أساسية واحدة وثلاث رخص فرعية. واكتب أكوادها كما هي تمامًا — فالأخيرة تحمل خطأً إملائيًا هو جزء من البيانات المشحونة ولا يجوز "تصحيحه":

كود الرخصة	ماذا تفتح
realestate	الوحدة الأساسية: شجرة العقار وكل ملفاتها الرئيسية، والملاك، والحجوزات، ومستندات التحصيل والصرف، والغرامات، والصيانة، والتكاليف، وتحويل الملكية، وصناديق الاستثمار، وعقود الشراء والتعلية وإعادة التقييم.
realestate-sales	جانب البيع: عروض أسعار البيع، والحجز المؤقت، وعقود البيع المبدئية والنهائية، وعقود البيع الافتتاحية، والتسليم، وتكلفة ما بعد التسليم، والتنازل، وطلبات فسخ التعاقد، وقوائم الأسعار ونماذج الدفع.
realestate-rent	جانب التأجير: عروض أسعار الإيجار وإلغاؤها، وعقود الإيجار، والعقود المجمعة والافتتاحية، وقيود إثبات استحقاق أقساط الإيجار، وإنهاء العقد، والتحصيل المجمع وسندات الإعفاء.
realestate-agri-investmnent	عقود الاستثمار الزراعي وتصنيفاتها ومستندات استحقاق أرباحها — وهو منتج منفصل لا علاقة له بصندوق الاستثمار المجمّع.

غياب الرخصة لا يُعطّل الشاشة بل يُخفي نوع المستند أصلًا، ومعه شاشة توجيهه. ولهذا أيضًا تظهر مجموعتا المبيعات والايجارات في القائمة أو تختفيان ككتلة واحدة.

القائمة، مجموعةً مجموعة

كل شيء تحت العقارات و الممتلكات:

مجموعة القائمة	ماذا تجد فيها
الملفات	الملاك، وشجرة العقار كاملة (مشروع، مربع، بلوك، قطعة أرض، مبنى، طابق، وحدة، وحدة مجمعة)، ونماذج الوحدات، وبنود المصروفات، وأنواع العمولات، وبنود التعاقد القياسية، وقوائم أسعار البيع، ونماذج الدفع، وأنواع الرسوم، وأنواع المصروفات، والوسطاء، وصناديق الاستثمار، وصناديق الصيانة.
المستندات	مستندات المال والحالة المشتركة: طلبات التحصيل وسندات التحصيل، والتحصيل المجمع، وسندات الإعفاء، وطلبات الصرف للمالك وللبنك، وتحويل الملكية، ومستندات الصيانة، ومحاضر الاستلام، وسندات التنازل، وطلبات فسخ التعاقد، والتسليم، وتكلفة ما بعد التسليم، وسندات السداد العائد.
مبيعات	الحجز المؤقت، ومستندات الحجز وإلغائها، وعروض أسعار البيع، وعقود البيع المبدئية، وعقود البيع، وعقود البيع الافتتاحية.
الايجارات	عروض أسعار الإيجار وإلغاؤها، وسندات العقود المجمعة، وعقود الإيجار، وعقود الإيجار الافتتاحية، وقيود إثبات استحقاق أقساط الإيجار، وإنهاء عقد الإيجار.
الغرامات	سندات غرامات التأخير وقائمة تصنيفها.
استثمار	عقود الاستثمار الزراعي وتصنيفاتها ومستندات استحقاق أرباحها، وعقود شراء العقارات، وسندات التعلية، وسندات إعادة التقييم، وسندات إضافة التمويل للصندوق، وسندات خروج المستثمرين.
التكاليف	بنود التكلفة، وسند التكلفة، والسند الافتتاحي لتكلفة العقار.
الإعدادات	سجلّ إعدادات الوحدة — انظر إعدادات وحدة العقارات.

خمس أفكار تُبنى عليها بقية الوحدة

كل صفحة تقريبًا في هذا القسم تطبيق لإحدى خمس أفكار. تعلّمها هنا مرة واحدة.

1. العقار

سبق شرحه: سجلّ عقار واحد مشترك عبر ثمانية مستويات، يُعنون بمراجع لا برابط أب، ومؤشرات إتاحة تنزل في الشجرة وترتفع فيها.

2. المالك

في الوحدة ملفّ أطراف واحد، يلعب ثلاثة أدوار تُختار بثلاثة مربعات اختيار مستقلة: مالك (المؤجّر أو البائع)، ومشترٍ (وهو نفسه المستأجر — فشاشات الإيجار تستخدم الحقل نفسه)، ومستثمر (مشارك في صندوق استثمار). وكل قائمة اختيار في الوحدة تُرشِّح على المؤشر المقابل، ولهذا فإن الطرف الذي لا تجده على شاشة إيجار هو غالبًا طرف لم يُعلَّم عليه مؤشر المشتري. ويمكن أن يكون المالك مجموعة — ورثة مثلًا — فتُقسَّم القيود بين أعضائها بحسب الأنصبة. انظر الملاك والمشترون وبنود التعاقد القياسية.

3. سطر القسط

المال في هذه الوحدة ليس رصيدًا بل جدولًا. يحمل عقد البيع أو عقد الإيجار جدول أقساط، لكل سطر فيه كود وتاريخ استحقاق ونوع (دفعة مقدمة، قسط عادي، تأمين، عمولة، تكلفة صيانة، رسوم…) وقيمة وأعمدة مدفوع ومتبقٍّ.

وهذا الجدول انعكاس لا أصل. أنت لا تكتب في أعمدة المدفوع أبدًا: سندات التحصيل تُنشئ سطور دفعات، ثم يُعاد احتساب المدفوع والمتبقي على العقد من مجموع تلك السطور. ولهذا فإن أحد أهم أزرار الوحدة — إنشاء الأقساط — خطِر بعد بدء التحصيل، لأنه يُعيد بناء الجدول كله. التفاصيل في إنشاء خطة الأقساط وكيف يتم تحصيل الأقساط.

4. توجيه المستند

لا تكاد توجد حسابات مخزّنة على مستند عقاري. الحسابات تعيش في توجيه المستند المرتبط بدفتره، على هيئة أزواج من الجوانب المحاسبية: زوج للسعر، وزوج لرسوم المالك، وزوج لرسوم المشتري، وزوج لوديعة الصيانة، وزوج للخصومات، وهكذا. وقاعدتان تصحبانك في كل شاشة توجيه:

• الزوج لا يعمل إلا إذا امتلأ جانباه معًا. والزوج نصف المُعدّ يُتجاوَز في صمت، وهو السبب الأول لشكوى "القيد ناقص سطورًا".
• جدول توزيع على التوجيه يقرّر — لكل نوع قسط — أي حسابات تصيبها القيمة أو الغرامة أو الخصم أو المبلغ المدفوع مقدمًا، فتذهب أقساط تكلفة الصيانة إلى التزام وديعة بينما تذهب الأقساط العادية إلى الإيراد.

اقرأ كيف تعمل توجيهات مستندات العقارات مرة واحدة، فتتحوّل صفحات التوجيه الثلاث الأخرى إلى مرجع تعود إليه عند الحاجة.

5. طلب الأعمال

حفظ المستند العقاري فوري. أما آثاره — القيد المحاسبي وتغيير حالة العقار — فتُنشأ كـطلب أعمال تتم معالجته في الخلفية. لذلك قد يُحفظ العقد ويُعتمد بنجاح بينما قيده المحاسبي ما يزال في طريقه، ولا يُعطِّل الفشل شاشة المستخدم.

وحين يفشل شيء فعلًا لا تُعِد إدخال المستند: افتح شاشة عرض طلبات الأعمال، ورشِّح على حالة المعالجة، وحدّد السطور، ثم من قائمة المزيد اختر إعادة المعالجة / إعادة الاعتماد. وهذه هي الطريقة المعتادة لعلاج توجيه مُعدّ خطأً: صحّح الحسابات ثم أعد المعالجة.

الدورة من أولها إلى آخرها

هذه حياة الشقة 12 كاملة، بترتيب العمل الحقيقي.

1. ابنِ المحفظة. أنشئ مجمع النخيل، ثم انزل بأزرار الإنشاء: إنشاء المربعات من المشروع، والبلوكات من المربع، ثم قطع الأرض أو المباني من البلوك، والطوابق من المبنى، وأخيرًا الوحدات من الطابق أو من المبنى مباشرة. ونموذج الوحدة ("النوع أ — 3 غرف، 150 م²") يتيح إنشاء مئتي شقة متطابقة بإجراء واحد. ← العقارات والوحدات

2. جهّز ما ستحتاجه المستندات. الملاك والمشترون، وبنود التعاقد القياسية، وأنواع الرسوم والعمولات والوسطاء والمصروفات، وقائمة أسعار تُسعّر شقة 150 م² في الطابق الثالث، ونموذج دفع يقول "20% مقدمًا ثم 10 أقساط ربع سنوية". ثم الدفاتر وتوجيهاتها، وفيها تعيش الحسابات.

3. احجز ثم تعاقد. قد يبدأ البائع بعرض سعر (وهو لا يغيّر شيئًا)، أو يحجز الشقة حجزًا مؤقتًا لأيام. لكن الذي يقفل الشقة 12 فعليًا هو مستند الحجز بعد تأكيده، والذي يبيعها فعليًا هو عقد البيع: فهو يعلّم العقار مباعًا، ويسجّل المشتري، ويبني جدول الأقساط، وينشئ القيد المحاسبي. ← دورة بيع العقار

4. أو أجّرها بدل البيع. مسار الإيجار عالم موازٍ بمستنداته الخاصة: عرض سعر يمكنه حجز الوحدة للإيجار، وعقد يُولَّد جدوله بزرّ، وقيود استحقاق دورية تعترف بالإيراد شهرًا بشهر. ← دورة التأجير

5. حصِّل. تصل 180,000 كدفعة مقدمة، ثم 72,000 كل ربع سنة. وكل دفعة سند تحصيل على العقد، وللتحصيل المجمّع للإيجارات مستند خاص يولّد سند تحصيل لكل سطر. ثم يُورَّد المال إلى البنك أو إلى المالك، وما تأخّر قد تلحقه غرامة. ← التحصيل والمدفوعات

6. سلّم الوحدة. مستند التسليم يختم العقد والعقار معًا — وإذا كان التوجيه مُعدًّا لذلك، فهو المستند الذي يُطلق أخيرًا قيدًا محاسبيًا كان محجوزًا عمدًا حتى التسليم.

7. صُنها. جزء من سعر الشقة 12 كان وديعة صيانة لمرة واحدة تُودَع في صندوق صيانة المشروع؛ وبشكل منفصل تمامًا تُوزَّع ميزانية صيانة المبنى السنوية على وحداته بالمساحة وتُصرف عبر مصروفات الصيانة. والمساران مستقلان. ← الصيانة

8. اعرف تكلفتها. سندات التكلفة تسجّل تكلفة المشروع على عقار وتوزّعها نزولًا على الوحدات بالمساحة أو بالسعر أو بحقل رقمي، فتتراكم في التكلفة المخصصة لكل وحدة. ← توزيع تكاليف المشروع على العقارات

9. أدِرها كصندوق (اختياري). إذا اشتُري العقار بأموال مستثمرين مجمّعة، فهناك سلسلة موازية تتابع قيمة شراء كل عقار وتعلياته وإعادة تقييمه، وتوزّع ربح الصندوق بين المستثمرين. ← صناديق الاستثمار العقاري

10. وفي اليوم الأول، حمّل التاريخ. تدخل المحفظة القائمة عبر ثلاثة مستندات افتتاحية — وحدات مباعة سلفًا، وعقود إيجار سارية، وتكلفة تاريخية — تُسجَّل في فترة مالية افتتاحية. ← بدء التشغيل: الأرصدة الافتتاحية

ليست كل مستندات السلسلة تمسّ الأستاذ

المستندات التمهيدية خاملة عن قصد. فعرض سعر البيع والحجز المؤقت وعقد البيع المبدئي وطلب فسخ التعاقد تسجّل النية فقط: لا قيد محاسبي، وفي أغلب الحالات لا قفل للوحدة أيضًا. أما المستندات التي تُنشئ أثرًا محاسبيًا حقيقيًا في جانب البيع فهي: مستند الحجز، وسند إلغاء الحجز، وعقد البيع، وعقد الشراء، وسند التنازل، وتكلفة ما بعد التسليم، والتسليم عند إعداده لذلك. ومعرفة أيّها أيّ توفّر وقتًا طويلًا في البحث عن قيد مفقود.

إلى أين بعد ذلك

• إن كنت جديدًا على الوحدة: كيف يُمثَّل العقار في النظام، ثم دورة بيع العقار أو دورة التأجير.
• إن كنت تجهّز قاعدة بيانات جديدة: إعدادات وحدة العقارات وكيف تعمل توجيهات مستندات العقارات.
• إن كنت تُرحِّل محفظة قائمة: بدء التشغيل: الأرصدة الافتتاحية.