دورة التأجير

شركة تملك المحل رقم G-07 في الدور الأرضي من برج النخيل. يدخل مستأجر محتمل ويسأل: كم تكلفة ثلاث سنوات؟ من هذا السؤال إلى اليوم الذي يسلّم فيه المفاتيح، يمرّ هذا المحل الواحد في Nama عبر سلسلة ثابتة من المستندات — عرض سعر، ثم عقد، ثم إثبات استحقاق دوري للإيراد، ثم سلسلة تحصيلات، وأخيراً إما تمديد وإما تصفية وإنهاء. لكل حلقة في هذه السلسلة شاشتها وصفحتها في هذا القسم؛ وهذه الصفحة هي الخريطة التي تجمعها، وتحسم أمرين يربكان كل مستخدم جديد قبل أن يصل أصلاً إلى شاشة العقد.

أمران يجب حسمهما قبل فتح أي شاشة إيجار

حقل المستأجر هو نفسه حقل المشتري في شاشات البيع

في عقد البيع يُختار الطرف الذي يشتري في حقل اسمه المشتري (Buyer). وفي كل شاشات الإيجار — عرض السعر، العقد، قيد إثبات الاستحقاق، إنهاء العقد — يكون حقل المستأجر (Renter) هو ذاته ذلك الحقل بتسمية أخرى. ليس مفهوماً موازياً اسمه «المستأجر»: فهو يقرأ من ملف الأطراف نفسه، ويُرشَّح بالقاعدة نفسها، ويغذّي الموضع نفسه في القيد المحاسبي (جانب العميل في كل سطر ينتجه العقد).

ويترتب على ذلك ثلاثة أمور عملية:

• كل شخص أو شركة تريد ظهورها في قائمة اختيار المستأجر يجب أن تكون معلَّمة كمشترٍ/مستأجر في سجل الطرف الخاص بها. فإن كانت معلَّمة كمالك فقط لن تظهر في القائمة، وردّ الفعل المعتاد — «المستأجر غير موجود في القائمة» — هو في الحقيقة علامة ناقصة على ملف الطرف.
• السجل الواحد يمكن أن يكون مالكاً في عقد ومستأجراً في عقد آخر؛ فالأدوار مفاتيح مستقلة لا ملفات منفصلة.
• في أي موضع في الوحدة يتحدث عن «المشتري» — سند تحصيل، سند غرامة، عمود في شاشة القوائم — فأنت تنظر إلى المستأجر متى كان المستند الأصل عقد إيجار.

خيار عقد استئجار في التوجيه يحدد اتجاه المال

كل ما تبقى في هذه الصفحة يفترض أنك المؤجِّر: أنت تملك المحل، وتؤجره، والإيجار يدخل إليك. وNama تدعم الحالة المعكوسة أيضاً — أن تستأجر شركتك مقراً من غيرها — والتبديل بين الحالتين علامة واحدة في توجيه عقد الإيجار: عقد استئجار (Rental Contract).

عقد استئجار	معنى العقد	أزرار المال على العقد
غير مفعّل (الحالة المعتادة)	نحن المؤجِّر، والمستأجر مدين لنا.	زر إنشاء سند قبض للاقساط المختارة متاح، وزر سند الصرف محجوب.
مفعّل	نحن المستأجر، ونحن المدينون للمالك.	زر إنشاء سند صرف للأقساط المختارة متاح، وزر سند القبض محجوب.

وليس هذا تبديلاً شكلياً؛ إنه يغيّر معنى الوحدة كلها بالنسبة لذلك العقد: يصبح جدول الأقساط قائمة بما ستدفعه لا بما ستحصّله، وتنقلب معه السندات المسموح لك بإصدارها. ولأن العلامة تقع على التوجيه لا على المستند، فالشركة التي تؤجّر عقاراتها وتستأجر مكاتبها في آن واحد تحتاج توجيهين لعقد الإيجار: واحد بالعلامة مطفأة للعقارات التي تملكها، وآخر بالعلامة مفعّلة للمقار التي تشغلها، ويختار المستخدم التوجيه الصحيح عند إنشاء العقد. وهذه العلامة موجودة على عقد الإيجار فقط، فلا عروض الأسعار ولا قيود إثبات الاستحقاق تحملها.

سلسلة المستندات

كل ما يلي موجود تحت العقارات و الممتلكات > الايجارات، وكل مستند منها يحتاج الرخصة realestate-rent.

1. عرض سعر ايجار (Rent offer) — عرض مسعَّر ومؤرَّخ لعقار واحد، على شكل الشاشة نفسها التي ستوقّع بها العقد، فتكون الأرقام التي عرضتها هي الأرقام التي ستتعاقد عليها. ويحدد توجيهه أمرين: هل يؤدي اعتماد العرض إلى حجز الوحدة فعلاً، وهل ينشئ تأثيراً محاسبياً أصلاً (وفي العادة لا ينشئ — فعرض السعر ليس إيراداً). انظر عروض أسعار الإيجار وحجز الوحدة.
2. إلغاء حجز عرض سعر إيجار (Rent offer Cancel) — يحرّر الوحدة التي يحجزها عرض سعر، فتصبح قابلة للعرض أو التأجير لغيره. وهو مشروح في الصفحة نفسها.
3. عقد إيجار (Rent Contract) — العقد ذاته. اعتماده يبني جدول الأقساط كاملاً، ويعلّم الوحدة كمؤجَّرة صعوداً في شجرة العقار، ويربط نفسه بسلسلة عقود تلك الوحدة، وينشئ القيد المحاسبي على مستوى العقد. انظر عقد الإيجار، وانظر إنشاء جدول الإيجارات لمعرفة ما يحسبه زر إنشاء الايجارات فعلياً.
   • وله صورتان أخريان. سند عقود مجمعة (Multi rent contract doc) هو النسخة المجمّعة: رأس واحد، وجدول بالوحدات، وزر واحد، فتنشئ Nama عقد إيجار حقيقياً لكل سطر — وهو موثّق مع مولّد الجدول لأنه يشغّل المحرك نفسه. و**عقد ايجار افتتاحي** (Opening rent contract) هو نسخة التهجير، للعقود التي كانت سارية قبل بدء التشغيل.
4. قيد إثبات استحقاق قسط إيجار (Rent Installment Ledger) — الاستحقاق الدوري. العقد مستند واحد مؤرَّخ ببداية المدة، لكن الإيجار يُكتسب شهراً بعد شهر؛ فحين يطلب توجيه العقد ذلك، تولّد Nama مستند استحقاق لكل فترة، مؤرخاً بيوم استحقاق المال، وتعترف فيه بإيراد تلك الفترة. ولا ينشئ هذه المستندات أحد يدوياً — انظر قيود إثبات استحقاق أقساط الإيجار.
5. التحصيل — سندات التحصيل وسندات القبض، وموضعها كيف يتم تحصيل الأقساط.
6. التمديد أو الإنهاء — زر تمديد عقد الايجار يدحرج العقد إلى عقد جديد، وزر انهاء العقد يفتح مستند التصفية الذي يحسب ما يُرَدّ للمستأجر. وكلاهما في تمديد عقد الإيجار وإنهاؤه.

التحصيل يقع دائماً على العقد

هذه النقطة تُربك كثيرين، فلتُقَل هنا في صدر القسم: المال يُحصَّل على أسطر أقساط العقد، لا على قيد إثبات الاستحقاق. فالقيد موجود ليضع الإيراد في فترته المحاسبية الصحيحة، أما العقد فهو سجل من عليه ماذا. والأعمدة المدفوعة التي تراها على قيد الاستحقاق نسخة من حالة أسطر العقد وقت آخر اعتماد له، فاعتمد العقد مرجعاً للأرصدة.

التسلسل الزمني لحالة العقار الإيجارية

من هنا تأتي معظم أخطاء التأجير، ولهذا يستحق أن تفهمه قبل أن تقابله رسالة حمراء عند الاعتماد.

لا تحتفظ Nama بحقل «حالة إيجار» واحد على العقار تكتب فوقه المستندات. بل كل مستند إيجار يغيّر حالة العقار الإيجارية يكتب سطراً مؤرَّخاً في تسلسل زمني يُحفظ لكل عقار — ويكتب سطراً لكل عقار ابن أيضاً. أجّر طابقاً، فتحصل كل وحدة فيه على سطر. أجّر مجموعة وحدات، فتحصل كل وحدة في المجموعة على سطر. وتُرتَّب هذه الأسطر بتاريخ القيمة ثم بترتيب إنشائها، وآخر سطر في السلسلة هو الذي يحدد ما إذا كانت الوحدة تظهر الآن مؤجَّرة، أم محجوزة للإيجار، أم متاحة. وبهذه الآلية نفسها تصعد علامة «مؤجَّرة» في الشجرة فيظهر المبنى مؤجَّراً جزئياً.

وهناك أربعة أنواع من الأسطر، لكل نوع مستند واحد يكتبه:

السطر	يكتبه	معناه
محجوزة	عرض سعر إيجار حالة الحجز فيه حجز	الوحدة محجوزة لعميل محتمل باسمه.
مؤجَّرة	عقد إيجار أو عقد ايجار افتتاحي	الوحدة مؤجَّرة.
إلغاء الحجز	إلغاء حجز عرض سعر إيجار	رُفع الحجز وعادت الوحدة متاحة.
إلغاء الإيجار	إنهاء عقد إيجار	انتهى العقد وعادت الوحدة متاحة.

أما عرض السعر الذي حالة الحجز فيه بدون حجز فلا يكتب شيئاً — تبقى الوحدة متاحة ويستطيع غيره تأجيرها. وقيود إثبات الاستحقاق لا تكتب في التسلسل الزمني إطلاقاً.

التسلسل مُتحقَّق منه، وهذا معنى الرسائل

ولأن التسلسل زمني، تتحقق Nama من أن كل سطر جديد منطقي بعد السطر الذي قبله. وهذه هي الأخطاء التي ستراها فعلاً:

ما فعلته	ما تقوله الرسالة
اعتمدت إنهاء عقد كأول مستند على العقار	المستند … لا يمكن أن يكون أول مستند للعقار … — لم يُؤجَّر شيء أصلاً، فلا شيء لإنهائه.
اعتمدت عرض سعر بحجز على وحدة مؤجَّرة بالفعل	الوحدة مؤجَّرة في المستند المذكور بالاسم. أنهِ ذلك العقد أولاً.
اعتمدت عرض سعر بحجز على وحدة يحجزها عرض آخر	الوحدة محجوزة في المستند المذكور. ألغِ ذلك الحجز، أو اعمل انطلاقاً من ذلك العرض.
اعتمدت عقداً على وحدة مؤجَّرة بالفعل	الوحدة مؤجَّرة في المستند المذكور.
اعتمدت عقداً على وحدة يحجزها عرض سعر مختلف	العقار … محجوز في المستند …، وللمتابعة يجب اختيار عرض سعر الإيجار في حقل من مستند — انظر أدناه.
اعتمدت إنهاء عقد على وحدة بلا عقد قائم	سطر إلغاء الإيجار يجب أن يأتي بعد سطر تأجير.
اعتمدت إلغاء حجز على وحدة لم تُحجز قط	سطر إلغاء الحجز يجب أن يأتي بعد سطر حجز.

والسطر الخامس هو الذي يقابله الناس يومياً. فما إن يحجز عرض سعر وحدةً، لا يمكن تأجيرها إلا بعقد يكون حقل من مستند فيه هو ذلك العرض. وهذا مقصود — فهو ما يمنع مندوباً ثانياً من تأجير وحدة يحجزها عرض زميله — ولهذا يوجد على شاشة العرض زر إنشاء عقد إيجار: استخدامه يملأ حقل «من مستند» نيابة عنك.

ويُتخطى هذا التحقق كاملاً حين تُفعَّل علامة إلغاء العقد السابق للعقار آليا على العقد الجديد، وهو بالضبط ما يحتاجه التمديد: فالعقد الجديد يتداخل مع القديم بحق، وتنهي Nama القديم آلياً ضمن الاعتماد نفسه.

تعطيل التسلسل الزمني للتاريخ الذي تستورده

نادراً ما تصل العقود المهجَّرة بترتيب نظيف. فقد يُحمَّل عقد سرى بين 2021 و2023 بعد عقد 2024، فتنطلق كل قواعد التسلسل أعلاه.

وتحمل إعدادات وحدة العقارات تاريخ قطع — Do Not Validate Estate Before — يعطّل تحقق التسلسل الزمني لكل ما قبله. اضبطه على تاريخ بدء التشغيل أثناء تحميل التاريخ، فتُعتمد العقود المستوردة دون أن تتصادم، ويبقى كل ما بعد ذلك التاريخ متحقَّقاً منه بالكامل.

تاريخ القطع إعداد عام

سجل إعدادات العقارات واحد لكل قاعدة بيانات، فهذا التاريخ يسري على كل عقار وكل مستخدم. اضبطه ضمن عملية التهجير، وراجعه فور انتهائها — فتركه في المستقبل البعيد يعطّل الحماية عن التأجير الجاري أيضاً.

تتبّع المحل G-07 عبر الدورة

لنجمع القطع على المحل الذي بدأنا به. الإيجار المطلوب 120,000 سنوياً، والمستأجر يريد مدة ثلاث سنوات، بسداد ربع سنوي، وتأمين 10%.

1. عرض السعر. تُصدر عرض سعر إيجار للمحل G-07، من 1 يناير 2026 إلى 31 ديسمبر 2028، أساس العقد السنوي 120,000، ربع سنوي، تأمين 10%. وتوجيهه مضبوط على حجز، فيكتب اعتماد العرض سطر حجز على المحل ولا يستطيع أحد عرضه أو تأجيره. ولا ينشئ العرض قيداً محاسبياً.
2. العقد. يوقّع المستأجر. من شاشة العرض تضغط إنشاء عقد إيجار، فيصل العقد الجديد مملوءاً — التواريخ والقيم والجدول والأطراف — وحقل من مستند يشير إلى العرض، وهو ما يجيزه أمام تحقق الحجز. تعتمده، فيصبح المحل مؤجَّراً، ويظهر البرج مؤجَّراً جزئياً، وينضم سطر تأجير إلى التسلسل الزمني، وينشئ العقد قيده: ما يقع من الإيجار في السنة المالية الحالية إيراداً، والباقي إيرادات مقدمة.
3. الجدول. يحمل جدول الايجارات في العقد اثني عشر قسطاً ربع سنوي بقيمة 30,000 لكل قسط، إضافة إلى السعي والتأمين البالغ 12,000 الصادرين في التاريخ الأول.
4. الاستحقاقات. توجيه العقد يطلب قيود استحقاق مجمّعة شهرياً، فتولّد Nama مستند استحقاق لكل شهر يقع فيه استحقاق قسط، يعترف بإيراد تلك الفترة في الفترة المحاسبية التي تخصها. وتُعرض هذه المستندات في صفحة السجلات المرتبطة على العقد.
5. المال. كل ربع سنة تحصّل 30,000 على سطر القسط في العقد — لا على مستند الاستحقاق — فيتحرك عمودا المحصَّل والمتبقي في السطر.
6. التمديد. في ديسمبر 2028 يبقى المستأجر. تضغط تمديد عقد الايجار: تنسخ Nama العقد، وتدفع كل التواريخ ثلاث سنوات إلى الأمام، وتصفّر القيم المدفوعة، وتفعّل إلغاء العقد السابق للعقار آليا، فيؤدي اعتماد العقد الجديد إلى إنهاء القديم ويبقى التسلسل الزمني متسقاً.

أما إن غادر المستأجر مبكراً، فزر انهاء العقد يفتح مستند التصفية الذي يحسب ما يعود إليه — التأمين ناقصاً أي خصم، والسعي غير المستهلك، والإيجار المدفوع عن فترات لن يشغلها — ويكتب سطر إلغاء الإيجار الختامي الذي يحرّر المحل G-07 لعرض السعر التالي.