توجيهات مستندات البيع

بيع العقار ليس حدثاً محاسبياً واحداً. الثمن إيراد، لكن ليس كله يخص هذه السنة. ووديعة الصيانة الداخلة في الثمن ليست إيراداً أصلاً. والسعي الذي يدفعه المالك والسعي الذي يدفعه المشتري يذهبان إلى موضعين مختلفين. والغرامات والخصومات تتراكم على مدى عمر العقد. وفي كثير من الشركات لا يُعترف بشيء من ذلك كله حتى تُسلَّم المفاتيح فعلاً.

توجيه البيع هو الموضع الذي يُحسم فيه هذا كله. ثمانية أنواع من المستندات تتشارك مجموعة الخيارات نفسها — عقد البيع، وعقد البيع المبدئي، وعقد البيع الافتتاحي، والحجز، وإلغاء الحجز، والتنازل، والتسليم، وعقد الشراء — فإذا أعددت أحدها إعداداً سليماً كانت البقية تنويعات على الشاشة نفسها.

اقرأ أولاً كيف تعمل توجيهات مستندات العقارات: تشريح الجانب المحاسبي، وقاعدة أن الزوج لا يعمل إلا باكتمال طرفيه، وجدول سطور إعدادات التوجيه، وأسبقية السياسة الضريبية — كلها مشروحة هناك ولا تتكرر هنا.

ما الذي يقيّده التوجيه، مجموعةً مجموعة

قلب توجيه البيع هو الصفحة 0 وعنوانها التأثير. وهي صفحة طويلة، وطولها سببه أن قيد عقد البيع يُركَّب من نحو اثنتي عشرة مجموعة مستقلة، ولا تُنتَج أي منها إلا إذا اكتمل طرفاها.

مجموعة الحسابات	تقيّد
مدين / دائن	ثمن العقد
الايرادات - مدين / دائن	الأقساط المستحقة داخل السنة المالية للمستند — الإيراد المعترف به
الايرادات المقدمة - مدين / دائن	الأقساط المستحقة في الأعوام التالية — الإيراد المؤجل
السعي - مدين المالك / دائن المالك	السعي المحمّل على المالك
السعي - مدين المشتري / دائن المشتري	السعي المحمّل على المشتري
مدين دفعة الصيانة / دائن دفعة الصيانة	وديعة الصيانة المضمّنة في الثمن
إجمالي الغرامات - مدين / دائن	مجموع غرامات التأخير على سطور الأقساط
إجمالي الخصومات - مدين / دائن	مجموع الخصومات على سطور الأقساط
مدين التخفيض على السعر / دائن التخفيض على السعر	التخفيض المطبَّق على الثمن كله على مستوى رأس المستند
مدين ما قبل التسلم / دائن ما قبل التسلم	تكلفة الإنشاء المستحقة على العقار قبل تسليمه

وهناك مبلغان آخران على عقد البيع لا يُعدّان هنا إطلاقاً: كل سطر في جدول الرسوم الأخرى يُقيَّد من حسابات نوع الرسم الخاص به، وكل سطر عمولة يُقيَّد من حسابات نوع العمولة الخاص به. والكتالوجان موصوفان في أنواع الرسوم والعمولات والوسطاء والمصروفات.

وتحت مجموعات الحسابات يقع جدول التوجيه (سطور إعدادات التوجيه) وجدول السياسة الضريبية الخاص بالتوجيه، ثم مجموعة من المفاتيح السلوكية.

الفصل بين الإيراد والإيراد المقدم

المجموعة التي تستحق وقفة هي زوج الإيرادات في مقابل زوج الإيرادات المقدمة، لأنه الآلية التي تمنع خطة أقساط طويلة من أن تنزل كلها في أرباح وخسائر سنة واحدة.

تُباع الفيلا B-12 في الأول من مارس بمبلغ 1,200,000، مقدَّمها 240,000 و60 قسطاً شهرياً قيمة كل منها 16,000. وعند معالجة العقد يمرّ النظام على جدول الأقساط ويسأل عن كل سطر: هل يستحق داخل السنة المالية للمستند؟ فالأقساط العشرة المستحقة قبل 31 ديسمبر تذهب إلى زوج الإيرادات، والخمسون الباقية تذهب إلى زوج الإيرادات المقدمة. ولا يحرّكها فتح السنة التالية — بل تتحرر تباعاً مع التحصيل والاستحقاق.

والقسط الذي تمتد فترته عبر نهاية السنة يمكن تقسيمه تناسبياً بعدد الأيام إذا كان التوجيه ينص على ذلك، فلا ينزل في الإيراد إلا الجزء المكتسب هذا العام.

المفاتيح السلوكية

هذه هي الخيارات التي تغيّر ما يفعله المستند لا موضع نزول المبالغ. وهي في مجموعة أسفل الصفحة 0، واثنان منها في صفحة ثانية عنوانها الإعدادات.

الخيار	ما يفعله
إنشاء تأثير محاسبى لمستندات التسليم فقط	يكبح قيد العقد كله حتى تُسلَّم الوحدة فعلاً. فلا يُقيَّد شيء عند التوقيع، ومستند التسليم هو الذي يحرره لاحقاً. (العنوان الإنجليزي يصل بخطأ إملائي: "Handoverd".)
التحقق من مطابقة المتبقي لإجمالى الاقساط	مفعّل افتراضياً. يمنع الترحيل حين لا يطابق إجمالي الأقساط القيمة المتبقية، ضمن الفرق المسموح به المحدد في إعدادات وحدة العقارات. لا تعطّله إلا لعقود لا تُقصَد فيها مطابقة خطة الأقساط للثمن.
اختصار القيد	يضغط القيد: تُدمج السطور المتشاركة في الحساب والمجموعة التحليلية بدل إنتاج سطر لكل قسط. وفي عقد من ستين قسطاً هذا هو الفرق بين قيد من سطرين وقيد من ستين.
تكويد يدوي	غير مفعّل افتراضياً، أي أن النظام يرقّم سطور الأقساط بنفسه. فعّله حين يجب أن تطابق أكواد الأقساط ترقيماً خارجياً أو قديماً يكتبه المستخدم بيده.
له مشتري	مفعّل افتراضياً، ويجعل حقل المشتري إجبارياً. يُعطَّل في العقود المبدئية المملوكة للشركة حيث لا مشتري بعد.
دفع الأقساط بالترتيب	يلزم التحصيل على هذا العقد بسداد الأقساط من الأقدم فالأحدث. ويستطيع توجيه التحصيل تجاوزه لدفتر تحصيل بعينه — انظر توجيهات مستندات التحصيل والصيانة والاستثمار والتكاليف.
حساب وديعة الصيانة من السطور	يغيّر مصدر إجمالي وديعة الصيانة. عند التفعيل: يُجمَع من سطور أقساط تكلفة الصيانة، ويُصفَّر حقل النسبة. وعند التعطيل: يُجمَع من سطور إنشاء الأقساط. والاختلاف بين الاثنين هو ما ينتج رسالة "Total maintenance costs … not equal maintenance cost …".
دمج سطور الدفعات المتشابهة	عند توليد خطة الأقساط تُدمج السطور المتفقة في النوع وتاريخ الاستحقاق في سطر واحد. وتبقى المبالغ الأصلية كخمس قيم مدمجة يستطيع جدول التوجيه تقييد كل منها على حدة.
عدم إنشاء قيد محاسبي لسطور رسوم أخرى	يتخطى تقييد جدول الرسوم الأخرى كلياً، للشركات التي تفوتر تلك الرسوم بمستند منفصل.
الالتزام بقوائم الأسعار	يمنع الترحيل ما لم يساوِ ثمن العقد السعر الذي تنتجه قائمة الأسعار لذلك العقار.
اعتبار المدفوع من الحجز مسدد من الأقساط	يعامل دفعة الحجز باعتبارها محصّلة مسبقاً على أول قسط بدل أن تكون دائنية منفصلة: فيحمل سطر الدفعة المقدمة المولّد قيمة الحجز كقيمة مدفوعة ولا يبقى مستحقاً إلا الفرق.

الاعتراف بالإيراد عند التسليم — المثال العملي

هذا أكثر إعداد يُسأل عنه في الوحدة، وهو يحتاج توجيهين لا توجيهاً واحداً.

1. في توجيه عقد البيع فعّل إنشاء تأثير محاسبى لمستندات التسليم فقط. فيُرحَّل عقد الفيلا B-12 في الأول من مارس بلا أي قيد.
2. في توجيه التسليم احسم خياره الخاص إنشاء التأثير المحاسبى. اتركه معطّلاً إن كان التسليم مجرد مُطلِق للقيد، وفعّله إن كان يجب أن ينتج مستند التسليم قيداً خاصاً به أيضاً.
3. وحين يُرحَّل مستند التسليم في سبتمبر يُنشأ قيد العقد المكبوح في تلك اللحظة. وإلغاء ترحيل التسليم يعكسه من جديد.

الاكتفاء بالخطوة الأولى يعطيك عقداً لا يقيّد أبداً. والاكتفاء بالثانية يعطيك عقداً يقيّد عند التوقيع وتسليماً يقيّد مرة ثانية. الخطوتان متلازمتان.

أين يختلف كل مستند

التوجيهات الثمانية تحمل مجموعة الخيارات نفسها. والذي يتغير هو ما تعرضه الشاشة وما يضيفه كل مستند.

عقد البيع

الشاشة كاملة: الصفحة 0 التأثير بكل مجموعات الحسابات وجدول الضريبة ومجموعة المفاتيح وجدول التوجيه، ثم الصفحة 1 الإعدادات وفيها الالتزام بقوائم الأسعار واعتبار المدفوع من الحجز مسدد من الأقساط. وكل ما سبق ينطبق كما هو مكتوب. انظر عقد البيع.

تسليم الوحدة

صفحة واحدة فقط، وتضيف خياراً واحداً:

الخيار	ما يفعله
إنشاء التأثير المحاسبى	عند التفعيل ينتج مستند التسليم قيده الخاص، مبنياً على المجموعات نفسها التي يستعملها العقد. وعند التعطيل يقتصر ترحيل التسليم على ختم العقد والوحدة بأنها سُلِّمت. وتعطيله بعد وجود قيود يحذف قيد التسليم نفسه.

انظر تسليم الوحدة.

عقد شراء عقار

الشركة هنا هي المشتري، فتعمل المجموعات نفسها في الاتجاه التجاري المعاكس. ويضيف التوجيه خياراً:

الخيار	ما يفعله
حقل قيمة العقار	القيمة المرسملة على العقار المشترى هي ثمن العقد عادةً. وتسمية حقل هنا تجعل النظام يقرأ ذلك الحقل على عقد الشراء بدلاً منه — ويُستعمل حين يكون المبلغ الواجب رسملته هو الثمن مضافاً إليه الرسوم وتكاليف التسجيل المحفوظة في حقل آخر على المستند.

انظر قيم العقارات والتعلية وإعادة التقييم.

عقد البيع الافتتاحي

الصفحتان نفسهما، التأثير والإعدادات، والمجموعات نفسها للثمن ولسعي المالك والمشتري ولوديعة الصيانة وللغرامات والخصومات وللإيراد المعترف به وللتخفيض على السعر — لأن العقد الافتتاحي عقد عادي لكن تاريخه سابق لبدء التشغيل. وينفرد بخيار واحد:

الخيار	ما يفعله
السماح بفترات محاسبيه غير افتتاحيه في عقد البيع الإفتتاحي	معطّل افتراضياً: فيرفض المستند الترحيل خارج فترة مالية افتتاحية برسالة "Fiscal period must be openning". لا تفعّله إلا حين تضطر فعلاً إلى إدخال أرصدة افتتاحية في فترة عادية.

انظر عقود البيع الافتتاحية.

عقد البيع المبدئي

أقصر توجيهات العائلة. له صفحة واحدة عنوانها الإعدادات، ولا يعرض أي مجموعة حسابات — وهو ما يوافق طبيعة المستند، إذ لا تأثير محاسبي لعقد مبدئي. ويحمل له مشتري ودمج سطور الدفعات المتشابهة والالتزام بقوائم الأسعار واعتبار المدفوع من الحجز مسدد من الأقساط وجدول التوجيه، وخياراً خاصاً به:

الخيار	ما يفعله
حجز العقار	يفرض تفعيل خانة حجز العقار على المستند نفسه عند الحفظ، فيكتب ترحيل العقد المبدئي نفسه في خانة حجز العقار ويمنع أي شخص آخر من بيع الوحدة أو حجزها. وإلغاء التفعيل، أو توجيه العقد إلى وحدة أخرى، يحرر ذلك الحجز أو ينقله.

انظر الحجوزات وعقود البيع المبدئية.

مستند الحجز

الصفحة 0 التأثير هنا تحمل زوجاً واحداً — دفعة الحجز — لأنه المبلغ الوحيد الذي يحركه الحجز. والصفحة 1 الإعدادات تحمل الالتزام بقوائم الأسعار واعتبار المدفوع من الحجز مسدد من الأقساط، وهو الخيار الذي يقرر لاحقاً هل تُعامَل هذه الدفعة سداداً على أول قسط في عقد البيع.

إلغاء الحجز

صفحة واحدة عنوانها الإعدادات، تحمل له مشتري ودمج سطور الدفعات المتشابهة والالتزام بقوائم الأسعار واعتبار المدفوع من الحجز مسدد من الأقساط وجدول التوجيه. وما يُحتجَز وما يُردّ يُقيَّد عبر جدول التوجيه لا عبر مجموعات مسمّاة.

سند التنازل

الصفحة 0 التأثير تحمل مجموعات الثمن وسعي المالك وسعي المشتري ووديعة الصيانة والتخفيض على السعر، إضافة إلى زوج مخصص لسعر المتنازل — أي العمولة التي تتقاضاها الشركة مقابل نقل العقد إلى مشترٍ جديد. والصفحة 1 هي الإعدادات. والخيار المهم هو:

الخيار	ما يفعله
عكس التأثير المحاسبي للعمولات	يقيّد كل سطر عمولة على سند التنازل بعد تبديل جانبي المدين والدائن في نوع العمولة، فيُعكَس قيد عمولة العقد الأصلي عند تنازل المشتري عن الملكية.

مثال كامل: عميل سدّد 3 أقساط من 10 على فيلا بمبلغ 1,200,000 يتنازل عنها لصديق، وتتقاضى الشركة 2% — أي 24,000 — مقابل النقل. زوج سعر المتنازل يقيّد الـ 24,000، وإذا كان عكس التأثير المحاسبي للعمولات مفعّلاً عُكِست في الوقت نفسه عمولة الوسيط البالغة 24,000 التي قُيِّدت عند توقيع العقد الأصلي. انظر التنازل وفسخ عقد البيع.

من أين تبدأ

إذا كنت تُعِدّ عائلة البيع من الصفر فاتبع هذا الترتيب:

1. توجيه عقد البيع أولاً. فهو الوحيد الذي يشغّل كل المجموعات، والسبعة الأخرى نسخ مختصرة منه.
2. احسم لحظة الاعتراف بالإيراد قبل أن تملأ أي حساب. الاعتراف عند التوقيع أو عند التسليم يغيّر أي توجيه يحتاج أي خيار، وتغييره بعد وجود عقود أصعب بكثير.
3. املأ زوجي الإيرادات والإيرادات المقدمة حتى لو كانت كل العقود قصيرة. فهما ما يمنع عقداً موقّعاً في ديسمبر بأقساط تبدأ في يناير من النزول في السنة الخطأ.
4. اترك جدول التوجيه فارغاً حتى تحتاجه، ثم أضف سطوراً لأنواع الأقساط التي تنتمي فعلاً إلى مكان آخر — وسطور تكلفة الصيانة تنتمي إلى مكان آخر في الغالب الأعم.
5. انسخ التوجيه المكتمل للعقد المبدئي وللحجز وللتنازل بدل البدء من الصفر في كل مرة؛ فالفارق هو الخيارات المذكورة أعلاه فقط.